נדל"ן בדובאי

Δ

דובאי הינה האמירות השנייה בגדולה מכלל האמירויות המרכיבות את איחוד האמירות הערביות במפרץ הפרסי. רוב רובם של תושבי דובאי הינם מהגרים מארצות ערב, הודו ואירופה. בשל הכרזתה של דובאי כאזור סחר חופשי והיעדר תשלום מיסים על ההכנסות, הפכה אמירות זו למרכז עסקי ותיירותי בקנה מידה עולמי. אחד העסקים המרכזיים באזור, בדומה למדינות גדולות ומפותחות ברחבי העולם, הינו תחום הנדל"ן , עליו יורחב ויפורט להלן.

רקע כללי על נדל"ן בדובאי

כלכלת האמירויות ובדגש על דובאי, היא השנייה בגדולה בעולם הערבי לאחר סעודיה. הכלכלה באזור נחשבת ליברלית, תחרותית ובעלת רמת בירוקרטיה נמוכה המעודד פעילות ועסקים. כל אלה הופכים את דובאי לאזור אטרקטיבי עבור משקיעים זרים ומקומיים, כאשר אחד העסקים המרכזיים הינו תחום הנדל"ן.

תחום הנדל"ן בדובאי חווה עליות ונפילות בעקבות משברים בפנים ומחוץ לדובאי ועד שנת 2014 חלה עלייה משמעותית במחירים. אך לאחר מכן, שנת 2014 היוותה תפנית בתחום הנדל"ן באזור – בעקבות תהליכי רגולציה (חקיקה, פיקוח ואכיפה) וכתוצאה מהיצע גבוה של נכנסים למכירה, מחירי הנדל"ן בדובאי החלו לצנוח.

מחירי הנדל"ן בין השנים 2014 – 2020, צנחו בכ-  30%. לשם השוואה, בשנת 2014 הוצאו למכירה בעיר כ- 377,000 יחידות דיור ונכון לשנת 2019, הוצאו למכירה כ-  542,600 דירות ו-  124,000 וילות. נוסף על כך, בשנה האחרונה, מחירי הדירות לקנייה בדובאי צנחו בכ – 6 אחוזים. בנוסף, אזור הסחר החופשי בדובאי, אשר פתוח לעסקים לתושבי חוץ, הוא אזור ייעודי (ללא מיסים) לתחום העסקים והנדל"ן ומושך אליו בעידוד המדינה משקיעים רבים מרחבי העולם.

מחירי נדל"ן בדובאי

בהשוואה למחירי הנדל"ן במדינת ישראל, המחירים בדובאי זולים בפער משמעותי ועל כך יורחב להלן.

השווי למ"ר באזור בעל ביקוש ומרכזי הינו מוערך בכ-  18,300 דירהם (הכסף המקומי) בממוצע – כ- 17,000 ₪ והשווי למ"ר באזור זול ופחות מבוקש הינו כ-  6,500 דירהם, בממוצע – כ-  6000 ₪.

כלומר לצורך ההבנה, דירת שני חדרים (חדר שינה וסלון) בגודל 65 מ"ר תוערך, באזורים הזולים, במחיר ממוצע כ- 390,000 ₪ ואזורים המבוקשים בעיר, תוערך בכ-  1,100,000 ₪. חשוב לציין, כי ישנם אזורים ומקומות יוקרה באזור אשר מחירי הנדל"ן באזור עשויים להיות יקרים יותר.

נוסף על כך, עקב גודלה ומגוון אזוריה של העיר, מחירי הנדל"ן בדובאי נמדדים בטווח מחירים די רחב ונעים בטווחים של 200,000 עד כ- 1,500,000 ₪, כאשר המחיר משתנה בהתאם לגודל הנכס, מיקומו, האם הוא חדש או יד שניה וכיוצא בזאת.

חברות הבניה המרכזיות בדובאי הינן : Meraas, Properties, Emaar, הנמצאות בבעלות חלקית של המדינה.

מחירי השכירות בדובאי

השכירות בדובאי לרוב מחושבת בעלות שנתית ובשונה מקניית נכנסים, מחירי השכירות אינם זולים בהכרח ממחירי השכירות במדינת ישראל.

שכירות לדירה בגדול של 65 מ"ר, בעלת שני חדרים (חדר שינה וסלון), באזורים הזולים תושכר תמורת 31,200 דירהם (28,800 ₪) לשנה ובאזורים המבוקשים והיקרים תושכר תמורת 62,400 דירהם (57,600 ₪). דירות סטודיו יושכרו בטווח מחירים שבין 20,000 דירהם באזורים הזוללים ועד כ-  38,500 דירהם באזורים היקרים.

האם כדאי לקנות נדל"ן בדובאי

קניית נדל"ן בכל מקום ברחבי העולם מהווה עימו שיקולים רבים על כדאיות הקנייה באזור, וכך גם בדובאי.לקניית נדל"ן בדובאי יתרונות וחסרונות רבים עליהם יפורט להלן:

יתרונות קניית נדל"ן בדובאי:

1. דובאי נמדדת כאחד המקומות העשירים בעולם, בעלת חידושים טכנולוגיים, אחוז פשיעה מהנמוכים בעולם, אתרי תיירות מהמגדולים בעולם ובכך מוגדרת בעלת פוטנציאל כלכלי לא מבוטל.
2. דובאי מציעה אטרקציות רבות לתיירים רבים וכתוצאה מכך ומהעושר הכלכלי הרב באזור, מבקרים בדובאי כ- 12 מיליון תיירים בשנה ומספר זה צפוי לעלות. בשל כך, השכרת דירות לנופש, הינו תחום בעל פוטנציאל הוני עצום.
3. בפן הישראלי – צפויה תיירות רבה של ישראלים בדובאי, בעקבות הסכם השלום, ועקב כך, השכרה של דירות רבות לישראלים אשר יעדיפו לשכור מישראלים בעלי נדל"ן באזור.
4. בדובאי ישנם תנאי מיסים נוחים – 0% על מס הכנסה ומס שבח ו-  5% בלבד על מס הכנסה משכר דירה (נמוך יחסית למדינות מערביות).

חסרונות קניית נדל"ן בדובאי:

1. המצב המדיני והדיפלומטי בין ישראל לדובאי הינו חדש, ואין בהכרח יציב. ישנם סיכויים לא מבוטלים של מבר עתידי ובשל כך פגיעה בהשקעה ובקניית נכנסים באזור.
2. למרות העושר הרב בדובאי מזה שנים רבות, האזור ספג משבר כלכלי בשנת 2009 ומחזה כזה יכול לחזור שנית.
3. בדובאי קיים קיטוב סוציואקונומי והפרדה ברורה בין המעמד הגבוה והעשיר ולבין מעמד הפועלים. למעמד הגבוה אין צורך בתשלום שכר עבור בעלי דירות או נכנסים, ולמעמד הפועלים אין כסף לכך. דהיינו, השקעה בתחום הנדל"ן מסתמכת בעיקרה על תחום התיירות, אשר עלול להיפגע בעתיד מסיבות שונות.

לסיכום, רכישת נדל"ן בדובאי לצורך השקעה (או אולי לצורך השתכנות) יכולה להיות פעולה נבונה ביותר, אך יש להתחשב ביתרונות ובחסרונות שצוינו לעיל, לצד מחירי הנדל"ן המשתנים ומתעדכנים מעת לעת.